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这些房租跌了的城市要小心 未来房价下跌的概率极大!

2017-6-6 01:16| 发布者: 德邦总管| 查看: 179| 评论: 0|来自: 武汉夜生活http://www.027nanren.cc/

摘要: 在二线或强三线城市中,郑州、西安、南宁、长沙、贵阳、洛阳房租是明显下降的,主要的原因在于这些城市的新建住宅比较多,供应量大,而与此同时,迁入人口没能很好地消化掉这些新建住宅。

最近这几天网上有个消息炒得火热,就是自2008金融危机以来,中国一线城市的房租首次出现下降。不过,相对于一线城市房租的微降,四点儿还是更关注三四线城市的房租。

经常泡在地产圈内的人可能知道,房租的涨跌其实也是未来房价涨跌的风向标之一。当某个城市的房租长期徘徊于低位,但房价却处于飙升阶段,说明基本支撑不足,这样城市的房子可以说投资价值极小。

北上广深依旧坚挺

四点儿之前曾经写过房价假摔的文章,对于媒体依据官方统计数据的爆料,四点儿一直持怀疑态度。好在我们还有不少民间情报员。格局商学院的赵正宝就亲自做了调查,调查结果显示,北京、广州、深圳的房租基本没动,而上海、天津的房租出现了微降。热点城市虽然限购措施严厉,在不少房产由卖转租的情况下,仍能保持房租基本稳定,说明这些城市依旧保持着对外来人口的吸引力。

北上广深的吸引力依旧强大

之前站长和四点儿都发文说过,一个城市对外来人口的吸引力,其实是支撑一个城市房价的关键性因素。这种吸引力约高,房价也会越高,而且泡沫会越小,而且更加坚挺。

很多人都喊北、上、深的房价高。确实,从数字上来看,北、上、深的房价已经远远超过了普通人的购买力。但问题在于,这三座城市对于购买力极强富裕阶层的吸引力也很强,而这些人完全可以支撑起这样的高房价。

普通人怎么办?一座城市不可能只有高端人群吧?那就是不可描述的解决方式了——大力发展公租房、廉租房,大力拓展租赁市场,向外部迁移低端产业……这些政策熟悉吧?仔细想想,你可能会爆粗口。

不过,比较让四点儿意外的是,成都、武汉的房租也基本没动,说明成都、武汉在人才争夺战中,也能保持一定的战斗力,在未来的发展中比较看好。

杭州房价大涨概率大

为啥说上面两个城市的上榜是“比较”意外呢?因为还有更意外的——杭州。杭州的房租是在上涨的,在全国房租普遍下降或不动的大格局下,显得非常别致。对于杭州房租的快速上涨,原因其实很简单——这两年杭州的经济发展,尤其是互联网产业的发展势头很猛,吸引了大量的高素质人才。此外,一些对于北上广深房价绝望的求职者,也转向了杭州。这也可以解释,为什么平均工资较低的杭州,房价却一路向高,有与北上广深看齐的势头。房产销售的火爆必然使得待租房产减少,再加上杭州本地的拆迁改造,使得租赁市场供需冲突加剧,房租的上涨也就在情理之中了。

这些房租跌了的城市要小心 未来房价下跌的概率极大!

在人口争夺战中,杭州已经处于有利地位

从这个格局看,在人口争夺战中,一线城市主动自我阉割——限制当地人口数量的情况下,杭州已经远远走在其他城市的前列。对于未来的发展格局,杭州挤掉广州跻身一线城市,也不是不可能。

因此我们可以有个大概判断:从长远看,杭州的房价还会极大概率上行,而且上行的潜力巨大。那些刚需的、准刚需的、希望手中的钞票能换成房子保值的,在这轮限购大周期内,拿到房票后,看准机会,可以入手了。

郑州西安长沙看机会

在二线或强三线城市中,郑州、西安、南宁、长沙、贵阳、洛阳房租是明显下降的,主要的原因在于这些城市的新建住宅比较多,供应量大,而与此同时,迁入人口没能很好地消化掉这些新建住宅。

换句话说,同样都是在大力开发房地产,这些城市的新建面积不一定比杭州多,但是对于外来人口的吸引力,却比杭州差很多。

剩余的住宅多,只能由租转售;外来人口少,尤其是应届毕业生少,租房的需求也就小。因此,这些城市的房租出现明显下降就可以理解了。

郑州、西安、长沙已经意识到对外来人口吸引力的问题

在之前的文章中,上述城市也有几个站长曾点名,明确说房价处于高位。现在再结合着房租的趋势,大家也能想象到这些城市未来房价的发展趋势。

不过,在这几座城市中,郑州、西安、长沙,会比南宁、贵阳、洛阳要好一些。而且,郑州、西安、长沙已经意识到了这些问题,在人口争夺上已经开始投入人力物力。一旦对于外来人口的吸引力上来,也就是房租快速上涨之后,房价肯定也会有很大的上行空间。

三四线城市小心站岗

在赵正宝的调研中,三四线城市的房租普遍下降。这其实在意料之中。虽然三四线城市的房价出现大规模的上涨,尤其是热点城市附近的三四线城市,但主要原因还是由于热点城市的资金大量外溢造成的。真正支撑房价的人口、消费,并没有同时向这些房价疯涨的三四线城市流入。

疯涨的房价带动了当地房地产的发展,不少人也出于各种各样的心态买了第二套甚至第三套房。但是,谁来接盘呢?没有人。房子只能放在那里。这样必然导致租赁市场供远远大于求,租金普遍下跌其实也是房价下跌的前奏。

非热点城市周边的三四线城市接盘的可能性很大

热点城市附近的三四线城市还好,毕竟有这些大城市的溢出效应,人口和消费有一定支撑。而那些远离热点城市,经济发展水平一般,房价却接二连三地提到高位的城市,四点儿想说,要是有机会抛,就抛吧,别真的辛辛苦苦攒的钱,最后白白打了水漂。


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